Notícias Jurídicas Sem Juridiquês - Boletim 004 - 22/02/2008

Há uma noção generalizada e errada sobre a proteção que o inquilino tem quando o proprietário resolve vender o imóvel alugado. É comum as pessoas acharem que têm defesa total em situações como essa, como o direito de preferência na compra. Não é bem assim. 

Existe uma terceira pessoa envolvida nessa relação que também deve ser protegida: o comprador. Pense bem nesse outro lado da moeda. Imagine que você adquire um imóvel e descobre que não poderá usá-lo porque há um inquilino que permanecerá nele durante muito tempo. Ou ainda, que a compra feita será cancelada porque o inquilino tem preferência. 

É para evitar situações como essa que a lei exige que os compradores tenham a possibilidade de decidir com tranqüilidade. E isso é conseguido exigindo-se o registro do contrato de locação no Cartório de Imóveis. Ao planejar fazer a aquisição, o comprador solicita uma certidão do imóvel, que além de assegurar que o vendedor é o legítimo proprietário, revela se constam eventuais penhoras, usufrutos e também as locações em vigor. 

Existem dois tipos de proteção ao inquilino: vigência e preferência. Com a cláusula de vigência, o comprador deverá respeitar a locação até o seu término. Para obter esta proteção o registro em cartório é fundamental e o contrato deverá conter várias informações exigidas por lei. 

Já a preferência se desdobra em dois caminhos. O proprietário que quiser vender o imóvel alugado tem por lei a obrigação de avisar o inquilino. Mas, e se isso não acontece? Se o contrato de locação estiver registrado (o nome certo aqui é averbado), o inquilino poderá exercer seu direito de preferência depositando o preço e outras despesas dentro de seis meses, a contar do registro da venda no cartório de imóveis. Por outro lado, o que acontece se o contrato de locação não estiver averbado no cartório de imóveis? O inquilino não terá a preferência e estará aberto o caminho para o terceiro comprador pedir a retomada do imóvel, e o inquilino terá que desocupá-lo em até 90 dias. Nesse caso, o inquilino poderá processar o antigo locador por perdas e danos. Porém, será que o locador será encontrado? E se for localizado, terá como pagar a indenização? 

Por fim, recomenda-se principalmente que os inquilinos de imóveis com finalidade comercial e que fazem grandes investimentos em reformas e instalações atentem para estes detalhes. E veja que as proteções são diferentes e dependem de registro ou averbação, conforme o caso.